买别墅送花园之排除妨害纠纷胜诉案 作者：郭水平     时间：2021-10-06    来源：郭水平律师网

一、案情简介

李某与徐某共有的别墅因借款合同纠纷被人民法院强制拍卖，后被王某以156万的价格在2018年10月9日竞得，为此，人民法院裁定：一、别墅的所有权及相应的其他权利归买受人王某所有。财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、对别墅的查封予以解除。三、对别墅的抵押权予以注销。四、将别墅的所有权变更登记到王某名下。2018年12月27日，王某取得该别墅的不动产权证书，后人民法院将该别墅交付给了王某。由于李、徐二人拒绝将该别墅周边花园内堆放的杂物、圈养的鸡、种的蔬菜、树木及圈养在该别墅车库内的狗等搬离，致使王某一直不能对该别墅及周边花园进行整体规划施工，且在王某书面通知其搬离后仍拒绝搬离，无奈之下，王某将其诉诸法庭，请求判决此二人立即将该别墅及其花园中属于自己的物品搬走清空。

一审庭审中，李某辩称：对房屋拍卖无异议，王某买的部分已经交付给了王某，但周边花园不包含在拍卖的范围内，是自己从开发商手里购买所得，花园内的围栏、花草树木、泳池等均为自己投资建设，是属于自己的。王某仅购买了别墅并未购买花园，无权要求自己腾空。狗在车库属实，但经过了原告的同意，自己随时可以带走。徐某经法院合法传唤无正当理由未到庭，也未向法庭提交书面答辩意见。针对李某的辩论意见，一审查明：案涉别墅系重庆市某区天之娇俊园小区的独栋别墅，目前花园内的所有设施物品均系李、徐二人添置。开发商向小区的别墅业主交房时，标明了可供别墅业主使用和管理的花园的四周界线，花园内的动产归使用和管理花园的别墅业主，花园没有独立产权。

李、徐二人不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回王某的诉讼请求，其上诉理由除坚持李某在一审中辩称的理由外，还认为王某主体不适格，理由是在认定别墅周边的花园属于建筑物专有部分以外的共有部分的前提下，根据建筑物区分所有权原则，该共有部分的权利应由全体共有人主张，王某作为单个业主无权要求李、徐二人将花园内的相关附属设施搬离。针对李、徐二人的上诉理由，二审补充查明：自案涉别墅被拍卖给王某后，李、徐二人便没在案涉别墅所在小区居住。李、徐二人无证据证明案涉别墅周边花园系自己用购买案涉别墅之外的钱购买所得。

二、法院裁判

一审判决：限李、徐二人于本判决生效后十五日内将位于别墅周边花园内的围栏、花草树木、蔬菜、假山、杂物、圈养的鸡及该别墅车库内圈养的狗搬离。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

三、律师说法

“买别墅送花园”系房地产开发商营销房地产的伎俩之一，细心的消费者会发现要么在别墅的买卖合同上根本没写“送花园”，仅由开发商作口头承诺，要么所送花园的产权就没依法转移给别墅的购买人，这就导致在别墅的产权发生转移时极易引发花园权属的纠纷。

本案即是如此。虽李、徐二人一直声称系自己用购买别墅之外的钱购买了案涉花园，但其并未举示证据予以证明；而据王某调查走访的情况可知，开发商交付别墅时仅向别墅业主指明了可供其管理使用的花园的界线，并未将花园的产权给别墅业主。这样一来，别墅业主自始就没取得别墅周边花园的产权，加之本案两审法院也查明别墅周边花园没有独立产权，那别墅周边花园的产权究竟属于谁呢？这是妥善处理本案不可回避的一个问题。我国《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，由于李、徐二人之前持有的案涉别墅的房产证和王某现在持有的案涉别墅的房产证都不包括案涉别墅周边花园，李、徐二人也未举示其它证据证实其对案涉别墅周边花园享有产权，本案两审法院也查明案涉别墅周边花园无独立产权，故案涉别墅周边花园的产权属于案涉别墅所在小区的全体业主共有。我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。据此，李、徐二人对案涉别墅周边花园享有的共有和共同管理的权利自案涉别墅的产权依法转移给王某时起就基于物权法的强制性规定一并转让给了王某；又李、徐二人自案涉别墅被拍卖给王某后就没在案涉别墅所在小区居住，故李、徐二人也不对案涉别墅周边花园享有共有和共同管理的权利。至此，李、徐二人在案涉别墅的产权依法转移给王某后便无权继续占有案涉别墅的周边花园。
    既然案涉别墅周边花园的产权属于案涉别墅所在小区的全体业主共有，那在某个业主对案涉别墅周边花园享有的权利受到不法侵害时，其是否有权独自通过合法途径加以制止呢？我国《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。据此，作为案涉别墅所在小区业主的王某在自己对案涉别墅周边花园享有的共有和共同管理的权利受到李、徐二人的不法侵害时是有权向人民法院提起诉讼的，即王某系本案适格的原告。李、徐二人依据《物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》七条的规定否定王某在本案中的主体资格，因不符合相关规定不应支持。

值得一提的是，依据我国《物权法》第二十八条的规定，案涉别墅的所有权自人民法院的裁定生效时也即人民法院的裁定送达买受人王某时就转移给了王某，而非2018年12月27日王某取得案涉别墅的不动产权证书时才转移给王某，这点请读者留意。

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