亲属间死无对证房产纠纷全胜案 作者：郭水平     时间：2021-10-06    来源：郭水平律师网

一、案情简介

张某某与黄某某系夫妻，婚后生育黄一、黄二、黄三、黄四四个子女；黄某某系重庆市A区A镇A社的村民，其在该社有一套建筑面积为390.54平方米的农房，其亡于1994年4月。黄四与马某某系夫妻，婚后生育儿子黄五，二人在2000年离婚。张某某与张某一、张某二系亲兄妹，张某是张某一的儿子。张某系重庆市A区A镇A社的村民，其在该社有一套建筑面积为331.04平方米的农房。

2006年12月，与黄四、黄五常年居住在黄某某前述房屋中的张某某打算到重庆市A区同子女居住，遂决定将黄某某的前述房屋卖给张某，双方口头约定房屋价款为18000元。2006年12月17日，张某在黄某某的前述房屋中当着张某某、黄二及黄二和黄一的丈夫的面将18000元购房款以现金方式付清给了黄四，黄四当即将房屋的产权证和集体土地建设用地使用证的原件交给张某。2007年1月，张某某和黄四将前述房屋交付给张某，由张某及家人一直占有使用，至今，该房屋未办理过户手续。

2007年3月27日，张某与黄四就前述房屋的买卖事宜补签了一份《房屋买卖合同》，该合同载明：1、因乙方（张某某）与该房屋原所有权人黄某某系夫妻关系，黄某某已去世多年，现该房屋的所有权由乙方法定继承所得；由于乙方已年老，现随儿子居住在重庆市A区共同生活，自愿将该住房及附属物有偿转让给甲方（张某）。2、转让总金额为18000元；18000元房屋款已于2006年12月17日用现金全部付清。3、房屋产权及土地使用权证在付款后即交付甲方保存。4、在今后可办理房屋产权过户时，乙方有义务协助甲方办理过户手续，费用由甲方自理。5、自本合同签订之日起，甲方即对转让房屋具有完全的所有权。张某在合同尾部的“甲方签名：”处签名；黄四在合同尾部的“乙方签名：”处签名。

2007年12月，黄四因车祸去世。张某某及家人要求在卖给张某的前述房屋中为黄四办葬礼，理由是，张某在买该房屋时曾答应张某某及家人，在张某某百年后可以到该房屋为其办葬礼。张某及家人坚决不同意在该房屋中为黄四办葬礼，理由是张某某及家人的要求不符合当年双方买卖该房屋时商定的情况。

2017年9月19日，为响应A镇政府对采煤沉陷区受损农房的治理，张某与A镇政府就自己所有的前述331.04平方米的农房签署了一份《采煤沉陷区受损农房治理协议书》，约定治理方式为货币补偿。同年10月26日，A镇政府将补偿款全额付清给张某。

2019年5月27日和28日，黄五两次要求张某返还前述房屋的产权证和土地使用证等材料原件，用于向重庆市A区政府申请享受采空区补贴，并承诺如申请下来补贴，则与张某一人一半。张某以“房子是买来坐的”为由明确拒绝。黄五告诉张某，其与黄四签订的前述《房屋买卖合同》无效，且黄四已过世，自己会想其他办法解决。

2019年7月10日，张某某将张某起诉至重庆市A区法院，要求张某立即归还其亡夫黄某某的前述房屋，理由是自己的子女发现与自己无任何亲戚关系的张某一直居住在该房屋中，侵占了该房产。

2019年8月14日，经众人推荐，张某及其女儿女婿前来重庆祥永律师事务所向笔者咨询，并委托笔者代其维权。

二、承办经过

接受委托后，在与张某等人的进一步交流中，张某明确陈述：其在购买前述房屋时，知道房屋的产权人是已去世的黄某某，张某某系黄某某的妻子，黄一、黄二、黄三、黄四系此二人的子女，黄五是黄四的儿子等情况。房屋的买卖事宜是张某某、张某一、张某二和黄四共同商定的，购房款是自己付的，前述买卖合同是自己和黄四签的。当年，该房屋属于因危岩需搬迁的房屋，按当时的政策，张某某和黄四、黄五共能得到8100元的搬迁补偿款和5000元的搬家费，由于当时有人愿出5000元买从这个房子上拆下来的建筑材料，双方就将这个房子的价格估算为18100元；考虑到双方是一家人，就将房子的价格确定为18000元。由于自己的房子当时在山上，条件很差，为改善一家人的居住条件，自己就冒险买下了这个搬迁房屋。

就案涉房屋买卖纠纷，张某某、黄一、黄二、黄三、黄五和马某某先后以返还原物纠纷、确认合同无效纠纷和农村房屋买卖合同纠纷向重庆市A区人民法院对张某提起诉讼，核心诉求是返还该房屋给张某某等人；核心事实是张某某和黄一、黄二、黄三、黄四没有将案涉房屋卖给张某，张某没向张某某、黄四等人支付过购房款；核心理由是张某与黄四恶意串通损害了该房屋其他继承人的合法权益和张某购买该房屋违反了我国土地管理法关于“一户一宅”的强制性规定，前述房屋买卖合同应属无效，所涉房屋应依法返还。根据双方对案件事实的陈述及意见，法庭将案件的争议焦点归纳为：1、前述《房屋买卖合同》是否有效？2、张某是否应向张某某等人返还前述《房屋买卖合同》中涉及的房屋？庭审中，张某某及其出庭子女和代理人均否认相关事实，仅对前述《房屋买卖合同》系由张某与黄四签署没提出异议。

三、裁判结果

一、就张某某对张某提起的返还原物纠纷，因张某某经A区人民法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被A区人民法院依法裁定驳回起诉。

二、就张某某、黄一、黄二、黄三和黄五对张某提起的确认合同无效纠纷，经A区人民法院调解无效后，此五人申请撤回起诉，A区人民法院依法裁定准许此五人撤诉。

三、就张某某、黄一、黄二、黄三、黄五和马某某对张某提起的农村房屋买卖合同纠纷，一审人民法院（A区人民法院）判决“驳回全部诉讼请求”；二审人民法院（重庆市某中级人民法院）判决“驳回上诉，维持原判”。

四、案例评析

本案是一起发生在亲人之间的房屋买卖纠纷，相较于笔者之前发布的同类纠纷“亲属间缺少证据的房产纠纷胜诉案”而言，本案虽有书面证据，但关键证据存在重大瑕疵，如《房屋买卖合同》，虽然合同的首部打印的卖方（乙方）是张某某，但张某某并未在合同尾部的“乙方签名：”处签名，这就导致《房屋买卖合同》不能证明张某与张某某就案涉房屋的买卖事宜达成了一致意见；虽有黄四在合同尾部的“乙方签名：”处签名，但黄四于本案纠纷涉诉时已死亡，死无对证，这就导致在对方否认该事实时我方不能证明张某与黄四就案涉房屋的买卖事宜达成了一致意见；虽然合同载明张某用现金付清了18000元购房款，但其不能提供任何支付凭据，这就导致在对方否认该事实时我方没有证据证明张某已履行了支付购房款的合同义务。虽有知情人，但要么做了本案的原告，要么基于与双方的关系不愿出面，导致我方缺乏证人。虽然黄一、黄二、黄三因回家过年祭祖、张某嫁两个女儿时前来送情道喜等事宜早就知道张某及家人一直居住在案涉房屋中及房屋买卖事宜，但没有任何证据能证明黄一、黄二、黄三将案涉房屋卖给了张某，这导致我方不能证明张某购得了此三人对案涉房屋享有的产权。至此，张某持有的证据材料根本不能直接有效的反驳张某某等人的诉求，且因案涉房屋的买卖事宜发生在十多年前，导致几乎不可能获得新证据。

已有证据的瑕疵如何解决？核心证据的不足如何弥补？法律法规的不利规定如何处理？这是笔者必须妥善解决的棘手问题，因为这事关张某的合法权益能否得到法律的保护，社会的公平正义能否得到合理的伸张。终于，坚信“办法总比困难多”的笔者在出庭应诉前得到了证人张某二的认可，其自愿接受了笔者就案件情况的调查了解，并出庭陈述了当年的相关情况，接受了各方质询。结合笔者补充收集的其它证据材料和已有的证据材料，所有证据彼此关联，共同指向我方辩称事实，为本案的全面胜诉奠定了坚实基础。

值得一提的是，虽然张某购买案涉房屋时自己在当地有一套农房，即张某这一户人在当地具有两个宅基地，但案涉房屋买卖合同并不因此无效，因为，按照法律及司法解释的规定，只有违反效力性的强制性法律规定才导致合同无效，违反管理性的强制性法律规定并不当然导致合同无效，而土地管理法关于“一户一宅”的强制性规定，明显属于后者。就张某某等人关于张某系与黄四恶意串通损害其合法权益的主张，根据法律及证据规则的相关规定，应由张某某等人举证证明张某与黄四存在恶意串通的事实，由于其未能举证证明该事实，故该主张依法不能成立。

本案中，被告的全面胜诉异常珍贵，毕竟类似情形维权失败的案例数不胜数，建议大家在处理重大法律事务时尽可能多的聘请律师参与，帮你有效避免法律风险，减少后顾之忧。

透过本案，我们应该认识到：对法理情的兼顾，对诚信善良的保护，对公平正义的追求，是新时代法律制度更加鲜明的态度。

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